ทำไมต้องใช้ราคาประเมินที่ดินจาก กรมธนารักษ์
Array

ทำไมต้องใช้ราคาประเมินที่ดินจาก กรมธนารักษ์

-

ราคาประเมินที่ดิน ปกติเวลาที่เราจะอ้างอิงมูลค่าของที่ดิน เราสามารถอ้างอิงได้จากราคา 2 ประเภท คือ ราคาตลาด ซึ่งได้จากราคาที่มีการซื้อขายจริง กับราคาประเมินที่ดินของราชการ ซึ่ง สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เป็นหน่วยงานผู้กำหนดราคาประเมินและประกาศใช้ โดยเรียกว่า “บัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน” หากถามว่าราคาใดสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินได้มากกว่ากัน แน่นอนว่าต้องเป็นราคาตลาด เพราะเป็นราคาที่มาจากความต้องการซื้อ-ต้องการขายที่เกิดขึ้นจริง ขณะที่ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ เป็นราคาที่ราชการ โดยเฉพาะกรมที่ดิน นำมาใช้เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรสแตมป์ ในการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ราคาทั้งสองประเภทจึงไม่จำเป็นต้องเท่ากัน โดยปกติทั่วไป ราคาที่ดินที่ประกาศในบัญชีราคาประเมินจะต่ำกว่าราคาตลาด (แม้จะมีบางกรณีที่กลับกัน คือ ราคาตลาดต่ำกว่าราคาประเมิน แต่ก็เกิดขึ้นน้อยมาก เช่น สภาพเศรษฐกิจตกต่ำจริงๆ หรือในบางกรณีที่การประเมินผิดพลาด) สาเหตุเพราะกฎหมายกำหนดให้บัญชีราคาประเมินที่ดินที่ประกาศในแต่ละรอบใช้ได้คราวละไม่เกิน 4 ปีนับตั้งแต่วันที่ประกาศใช้ ราคาประเมินที่ดินจึงอาจไม่ update เท่ากับราคาตลาดที่เปลี่ยนแปลงตามสภาพ demand supply ในแต่ละช่วงเวลาของที่ดินผืนนั้น อย่างไรก็ดี ข้อเสียของราคาตลาดคือ ในทางปฏิบัติ เราไม่สามารถหาราคาตลาดของที่ดินได้ทุกแปลงที่ต้องการ โดยเฉพาะเมื่อคำนึงถึงต้นทุนค่าใช้จ่ายและเวลาที่ต้องเสียไปเพื่อให้ทราบว่าราคาตลาดที่แท้จริงเป็นเท่าไหร่ ดังนั้น ราคาประเมินที่ดินของราชการจึงมีประโยชน์มาก เพราะเป็นฐานข้อมูลพื้นฐานที่ใกล้มือ เข้าถึงได้ง่าย และสะดวกในการนำไปใช้ นอกจากนี้ หากศึกษาดูวิธีจัดทำราคาทุนทรัพย์ที่ดิน ใช่ว่าราชการจะทำแบบขอไปที แต่มาจากการสำรวจราคาซื้อขายที่ดินในตลาดย้อนหลัง การศึกษาสภาพทางกายภาพของพื้นที่ ราคาตลาด รวมถึงการศึกษาปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลกระทบต่อราคาประเมิน อาทิ แนวโน้มการพัฒนาพื้นที่ มลภาวะต่างๆ ที่อาจส่งผลกระทบ ข้อจำกัดทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน เป็นต้น ดังนั้น แนวทางประเมินเหล่านี้ ทำให้ราคาประเมินที่ประกาศออกมาจึงมีความน่าเชื่อถือ แสดงถึงแนวโน้มเฉลี่ย (Average Trend) ที่ดีโดยเฉพาะในแง่การเปลี่ยนแปลงของราคา ราคาประเมินที่มีการประกาศใช้ในรอบบัญชีนี้ ภาพรวมทั่วประเทศมีการปรับเพิ่มขึ้น 21.34% โดยกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 17.13% และต่างจังหวัดเพิ่มขึ้น 21.40% หากเราดูการเปลี่ยนแปลงของราคาประเมินที่ดินบริเวณถนนสายสำคัญในเขตกรุงเทพฯ พบว่าในแนวพื้นที่สำคัญบางเส้นทาง เช่น ถนนบางนา-ตราด ราคาประเมินมีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 8-31% หรือถนนเอกมัย (สุขุมวิท 63) มีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 76-78% ราคาที่ปรับเพิ่มนี้น่าจะมาจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส ที่ส่งผลให้ความต้องการอยู่อาศัยในบริเวณนั้นเพิ่มขึ้นอย่างมาก ดังนั้น จะเห็นได้ว่าราคาประเมินนี้สะท้อนทิศทางแนวโน้มของตลาดที่ดีในระดับหนึ่ง แต่ต้องอย่าลืมนะคะว่า ราคาประเมินขึ้นอยู่กับสภาพข้อเท็จจริงของแต่ละพื้นที่ เช่น อาจมีหมู่บ้านจัดสรรผุดขึ้นมา มีการตัดถนนใหม่ ทำให้ราคาเปลี่ยนแปลงไปมาก เพราะฉะนั้นราคาเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นอาจจะไม่ใช่ตัวแทนของราคาที่ดินทุกๆ แปลงบนแนวถนนเส้นนั้นทั้งหมด เวลาที่นำข้อมูลไปใช้ก็ควรจะต้องดูสภาพพื้นที่จริงประกอบด้วย ราคาประเมินนี้จึงถือได้ว่าเป็นตัวช่วย มากกว่าคำตอบสุดท้าย แต่ยังไงก็ดีกว่าไม่มีตัวช่วยเหลืออยู่เลย จริงไหมคะ

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here

Latest news

Google มีการปรับการให้คะแนนการแสดงผลทันทีเมื่อเว็บมีปัญหา

เว็บล่ม Server down ยังพอทน reboots ใหม่ก็ไม่นานแต่พวก Malware และปัญหา Hacker โจมตีเว็บไซต์นั้นต้องมั่นตรวจสอบ ไม่งั้นมีปัญหาระยะยาว อาจจะยากต่อการแก้ไขและอันดับเว็บร่วงระนาว.. จากประสบการณ์ตรงที่โดนมาจากมีเว็บไซต์โดน Hacker เข้ามาโจมตีโดยปรับ Link ทุกหน้า Pages ให้ Redirect...

Social Media VS. โลกความแห่งจริง, พบว่า Instagram มีแต่สังคมสร้างภาพ!

คุณเคยถ่ายภาพลง IG แล้วตั้งใจให้คนเข้ามาดูเข้าใจผิดไหม? เคยทำหน้ามีความสุขทั้งๆที่ตัวเองมีความสุขแล้วถ่ายเป็นรูปโพสต์ลงไปบ้างรึไม่? ผมเชื่อว่าหลายท่านเคยทำ และมันอาจจะเป็นเรื่องปกติเลยก็ว่าได้ ความจริงกับโลก Social มันเป็นอีกเรื่องหนึ่งเลย ชาวไอทีเมามันส์ท่านไหนเคยมีประสบการณ์ก็ลองเอามาเล่ากันได้นะครับ..โดยจากแหล่งข่าวโดย องค์กรต่อต้านการข่มขู่ Ditch the Label ผู้สำรวจข้อมูลในปี พ.ศ. 2560 นี้ได้พบว่า Instagram...

คุณคาดหวังอะไรใน Bran Stark จาก Game of Thrones

ล่าสุดซีรี่เรื่อง Game of Thrones เดินทางมาถึงซีซั่นที่ 7 กันแล้ว และเชื่อว่าชาวไอทีเมามันส์หลายท่านติดกันงอมแงมเลย วันนี้่เลยมีคำถามเกี่ยวกับตัวละครที่กลับมามีบทบาทที่น่าคิดอีกตัวหนึ่งอย่าง Bran Stark ผู้แสดงที่รับบทนี่คือ Isaac Hempstead Wright  หนุ่มน้อยหน้าตาดีที่หลายๆคนชอบ บทความนี้ spoiler ถ้าไม่ได้ดูอย่าอ่าน! ล่าสุด Bran...

ที่พักกลางธรรมชาติสุดผ่อนคลายกับ Asita Eco Resort & Spa สมุทรสงคราม

   วันนี้กลับมารีวิวอีกครั้งกับที่พักที่ 5 เดินทางสะดวกใกล้กรุงเทพฯ ใช้เวลาเดินทางประมาณ 2 ชั่วโมง เหมาะกับครอบครัวทุกเพศทุกวัยที่ชอบที่พักท่ามกลางธรรมชาติ สงบ อยากนั่งสมาธิหรือการทำบุญตักบาตรยามเช้าริมคลอง พร้อมกับความผ่อนคลายสุดๆกับ Asita Eco Resort & Spa จังหวัดสมุทรสงคราม ในราคาที่พักแสนถูกต่อคืนประมาณ 2,500-3,500...

ที่พักสิงคโปร์ใกล้รถไฟฟ้า Lavender กับ Pine Hostel – By Just Inn

       ต่อเนื่องกับการรีวิวที่พักที่ 4 ในประเทศสิงคโปร์กับ Pine Hostel - By Just Inn เป็นที่พักเหมาะกับกลุ่มวัยรุ่นที่เดินทางไปท่องเที่ยวด้วยตัวเอง ซึ่งมี 2 แบบให้เลือกคือ ที่พักแบบห้องน้ำรวมและที่พักแบบมีห้องน้ำในห้อง ในราคาเบาๆต่อคืนประมาณ 1,000-2,000...

ที่พักส่วนตัวระดับ 4 ดาวกับ Novotel Hua Hin Cha Am Beach Resort And Spa

     กลับมารีวิวครั้งที่ 3 กับที่พักแสนส่วนตัวกับ Novotel Hua Hin Cha Am Beach Resort And Spa โรงแรมระดับ 4 ดาว ซึ่งตำแหน่งที่พักนั้นอยู่ริมทะเล วิวสวยงาม มีหาดส่วนตัว...

Must read

You might also likeRELATED
Recommended to you

Logo ITmoamun 2019 main

เว็บไซต์ไอทีเมามันส์ อยู่ในช่วงปรับปรุงข้อมูล!
กรุณาระบุข้อมูลติดต่อเพื่อรับข่าวสารข้อมูลจากทางเว็บไซต์

คุณสมัครรับข่าวสารกับทางเว็บไซต์เรียบร้อยแล้ว

เกิดข้อผิดพลาดขณะพยายามส่งคำขอของคุณ กรุณาลองอีกครั้ง.

ไอทีเมามันส์ จะใช้ข้อมูลที่คุณให้ในแบบฟอร์มนี้เพื่อติดต่อกับคุณและเพื่อให้ข้อมูลอัปเดตข่าวสารจากทางเว็บไซต์และใช้ในการทำตลาด