ตลาดสนง.เอเชียฟื้นตัว-ราคาพุ่งแต่ในไทยค่าเช่าลด 1.8%

โจนส์แลงลาซาลล์ เผยยอดเช่าพื้นที่สำนักงานเมืองใหญ่ในเอเชียเพิ่มขึ้นกว่า 30% นายเจรามี เชลดอน ผู้อำนวยการฝ่ายธุรกิจอาคารสำนักงานภาคพื้นเอเชียแปซิฟิกของโจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า บรรยากาศทางธุรกิจที่ดี กอปรกับการว่าจ้างงานที่เพิ่มขึ้น ส่งผลบวกต่อตลาดอาคารสำนักงานเอเชียแปซิฟิก ในไตรมาสหนึ่ง 2554 แม้ยอดการเช่าพื้นที่เพิ่ม จะใกล้เคียงกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกปี 2553 พบว่าเพิ่มมากขึ้นถึงกว่า 30% เมื่อเทียบกับภูมิภาคอื่นๆ พบว่า ตลาดอาคารสำนักงานในเมืองหลักๆ ส่วนใหญ่ของเอเชีย มีการฟื้นตัวที่เร็วกว่า นอกจากนี้ ยังพบด้วยว่า เอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เริ่มกลับขึ้นมาโดดเด่นอีกครั้ง โดยเมืองจาการ์ตา ขึ้นนำในฐานะตลาดอาคารสำนักงาน ที่มีอัตราค่าเช่าและราคาซื้อขาย ปรับเพิ่มขึ้นเร็วที่สุดในเอเชียแปซิฟิกในไตรมาสที่ผ่านมา ตลาดอาคารสำนักงานในเมืองหลักๆ ส่วนใหญ่ของเอเชียแปซิฟิก มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าลดลง และค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ผ่านมา ทั้งนี้ จากตลาดอาคารสำนักงานของ 26 เมืองในเอเชียแปซิฟิก ที่การวิจัยของโจนส์ แลง ลาซาลล์ครอบคลุม พบว่า 16 เมืองมีค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้น ที่เหลือมีค่าเช่าคงที่หรือปรับตัวลงเล็กน้อย เหตุภัยพิบัติแผ่นดินไหวที่ญี่ปุ่น ไม่ได้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ต่อตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในประเทศอื่นๆ ของเอเชียแปซิฟิก แต่โดยภาพรวมแล้ว ได้ทำให้การปรับตัวขึ้นของค่าเช่าเฉลี่ยทั่วภูมิภาคชะลอตัวลงเล็กน้อย โดยในไตรมาสแรกของปีนี้ มีอัตราการขยายตัวเฉลี่ย 2.5% ในขณะที่ไตรมาสสี่ปีที่แล้วขยายตัวเฉลี่ย 2.7% เป็นที่น่าสังเกตว่า จาการ์ตาเป็นตลาดอาคารสำนักงานที่มีอัตราการขยายตัวของค่าเช่าแรงสุดในเอเชียแปซิฟิก ในไตรมาสที่ผ่านมา คือ 9.5% เนื่องจากมีความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นมาก ในขณะที่พื้นที่ว่างเหลือเช่ามีปริมาณลดลง รองลงมาคือฮ่องกง มีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 9.2% ความต้องการที่ขยายตัวต่อเนื่องกอปรกับพื้นที่สำนักงานมีปริมาณจำกัด ทำให้อัตราค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น การเป็นประตูสู่จีนทำให้บริษัทจากทั่วโลกต้องการเข้ามาเปิดสำนักงาน ส่งผลให้ฮ่องกงในขณะนี้ เป็นหนึ่งในตลาดอาคารสำนักงานที่มีค่าเช่าแพงที่สุดในโลก ทั้งนี้ แม้จะยังอยู่ในระดับต่ำกว่าช่วงก่อนเกิดวิกฤติการณ์ทางการเงินโลกอยู่ราว 10-15% สิงคโปร์มีค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้น 7.9% เนื่องจากเกิดสภาวะซัพพลายไม่เพียงพอต่อความต้องการ ที่เซี่ยงไฮ้ ค่าเช่าขยายตัว 6-7% เนื่องจากมีความต้องการสูงสำหรับการเช่าพื้นที่สำนักงานทั้งจากบริษัทข้ามชาติและบริษัทของจีนเอง ทั้งนี้ หากเทียบช่วงสิ้นไตรมาสหนึ่งปี 53 กับสิ้นไตรมาสหนึ่งปี 54 พบว่าค่าเช่าสำนักงานในฮ่องกงปรับตัวขึ้นมามากถึง 36% ตลาดอาคารสำนักงานของเมืองใหญ่ๆ ในออสเตรเลียและนิวซีแลนด์ มีทั้งที่มีค่าเช่าปรับขึ้นและลดลงในไตรมาสที่ผ่านมา โดยเพิร์ธเป็นเมืองที่มีอัตราการปรับเพิ่มขึ้นของค่าเช่ามากที่สุด คือ 5.9% ภัยพิบัติแผ่นดินไหว ทำให้ค่าเช่าสำนักงานในโตเกียว ปรับตัวลง 1.5% และยังคงมีการเสนอโปรโมชั่นเพื่อจูงใจผู้เช่า ส่วนเมืองอื่นๆ บางเมืองของเอเชียแปซิฟิกมีค่าเช่าคงตัวหรือลดลง เนื่องจากความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานยังมีระดับต่ำ อาทิ ไทเปมีค่าเช่าคงตัว ขณะที่กรุงโซลและกรุงเทพฯ มีค่าเช่าปรับลดลง สำหรับกรุงเทพฯ ค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอ ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ปรับตัวลดลง 1.8% แม้ในไตรมาสที่ผ่าน จะมีกิจกรรมการเช่าคึกคักขึ้น แต่พื้นที่ว่างเหลือเช่าที่มีอยู่สูง ส่งผลให้ยังมีการแข่งขันสูงในการแย่งชิงผู้เช่า โจนส์ แลง ลาซาลล์คาดว่า โดยภาพรวมแล้ว ความต้องการในตลาดอาคารสำนักงานของเอเชียแปซิฟิกในสามไตรมาสหลังของปีนี้ จะยังคงมีอยู่ในระดับที่แข็งแกร่ง แม้พื้นที่ว่างเหลือเช่าในบางเมืองอาจยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากจะมีการก่อสร้างโครงการอาคารสำนักงานใหม่ๆ เสร็จเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ โดยรวมแล้ว อำนาจการต่อรองในตลาดอาคารสำนักงานของภูมิภาคนี้ กำลังกลับมาอยู่ในฝั่งของเจ้าของอาคาร คาดว่า ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเฉลี่ยโดยรวมในภูมิภาคสำหรับทั้งปีนี้ จะขยายตัวเพิ่มขึ้น 30% อย่างไรก็ดี การฟื้นตัวของตลาดอาคารสำนักงานของโตเกียวคาดว่าจะยังคงชะลอตัวออกไปและคาดว่าทั้งปีจะมีค่าเช่าลดลงได้มากถึง 5% ในขณะที่เมืองอื่นๆ บางเมืองในภูมิภาคอาจไม่มีการเปลี่ยนแปลงของค่าเช่า และบางเมืองอาจจะยังมีค่าเช่าปรับลดลงอีกเล็กน้อย การลงทุนซื้อขายสำนักงานคึกคัก ทางด้านการลงทุน การซื้อขายอาคารสำนักงานในไตรมาสที่ผ่านมามีสภาวะคึกคัก และอาคารสำนักงานในตลาดของเมืองต่างๆ ส่วนใหญ่ยกเว้นในเอเชียเหนือ มีมูลค่าปรับเพิ่มขึ้น ตลาดที่การปรับขึ้นของมูลค่าอาคารสำนักงานมากที่สุดในไตรมาสที่ผ่านมา ได้แก่ ฮ่องกง (13.1%) และจาการ์ตา (11%) ตามมาด้วยเมืองหลักๆ ของจีนได้แก่ เซี่ยงไฮ้ ปักกิ่งและกวางโจว ในระหว่าง 7-8.5% แต่หากเทียบมูลค่าราคาอาคารสำนักงาน ณ สิ้นไตรมาสหนึ่งปีนี้กับสิ้นไตรมาสหนึ่งปี 53 พบว่า ฮ่องกงมีมูลค่าปรับขึ้นมากที่สุด คือ 42% เนื่องจากมีการซื้อขายคึกคัก โดยส่วนใหญ่เป็นการซื้อโดยนักลงทุนของฮ่องกง เฉลี่ยโดยรวมสำหรับทั้งภูมิภาค มูลค่าราคาอาคารสำนักงานในไตรมาสที่ผ่านมาปรับตัวเพิ่มขึ้น 3.1% สูงกว่าไตรมาสสี่ของปี 53 ซึ่งมูลค่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.9% นายสจ๊วต โครว์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการตลาดทุนภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า นักลงทุนที่ซื้ออาคารในเอเชียแปซิฟิก ส่วนใหญ่ยังคงเป็นนักลงทุนภายในประเทศ และรายการซื้อขายต่างๆ ที่มีมูลค่าสูงสุดเป็นการซื้อโดยนักลงทุนเอเชีย ขณะเดียวกัน นักลงทุนจากทั่วโลกแสดงความสนใจ การลงทุนใน เอเชียแปซิฟิกมากขึ้น ส่งผลให้มูลค่าราคาอาคาร ใน นภูมิภาคนี้ปรับเพิ่มสูงขึ้น คาดว่าในปีนี้ การซื้อขายอาคารในเอเชียแปซิฟิกจะมีมูลค่ารวมสูงถึง 100,000 ล้านดอลลาร์ โดยในไตรมาสแรกของปีนี้ มีการซื้อขายไปแล้วคิดเป็นมูลค่ารวม 27,000 ล้านดอลลาร์